中国经营报 本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
广州沙溪村更新改造实施方案批后表决即将到期之际，这一百亿旧改项目传出变更实施主体的消息。
近日，广州市番禺区洛浦街沙溪村股份合作经济社称，收到上海升龙投资集团有限公司（以下简称“升龙集团”）、广州市方圆房地产发展有限公司（以下简称“方圆地产”）、广州升龙方圆置业有限公司（以下简称“广州升龙方圆”）发来的《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》。该函件指出，决定引入广东星河湾房地产（集团）有限公司（以下简称“星河湾”）参与沙溪村更新改造工作，相关合作协议已达成。
2019年7月，升龙集团和方圆地产组成联合体，竞得沙溪村旧改项目合作企业资格，随后成立项目公司——广州升龙方圆。2020年7月，沙溪村更新改造实施方案取得批复，但因签约率未达标一拖再拖。去年7月，该项目实施方案批后表决时间延长一年至2024年7月31日，眼下即将到期。
上述函件显示，在正式成为沙溪村旧改项目的改造实施主体后，星河湾将提供巨额资金保障改造工作顺利开展，同时将统筹项目的各项推进工作。部分村民表示，对比升龙集团和方圆地产，星河湾在旧改经验和资金实力方面更具优势，由其负责沙溪村旧改或许更有保障。也有细心的村民发现，上述函件唯独少了星河湾的落款盖章，其是否“入场”未定。
对于上述相关问题，星河湾方面对《中国经营报》记者表示：“暂时无可奉告，以官方消息为准。”就沙溪村旧改进展一事，方圆地产相关工作人员称：“不方便透露。”截至发稿，升龙集团方面未有回应。
升龙、方圆寻求外援
时隔一年，记者走访沙溪村注意到，去年为宣传旧改美好愿景所挂的横幅已经破烂不堪，取而代之的是印着“保方案、保利益，确保未来利益不打折”的崭新动员条幅。据悉，沙溪村旧改实施方案批后表决将于今年7月底到期。现如今，村内部分已清租建筑人去楼空，墙面斑驳陆离，但记者也看到，一些门头色彩鲜艳的商铺在去年店铺关停的位置又重新开了起来。
公开资料显示，沙溪村旧改项目被列入《广州市2018年城市更新年度计划》及《广州市城市更新三年行动计划（2019—2021年）》，2020年7月31日，沙溪村旧改项目实施方案取得批复。根据批复文件，沙溪村改造范围内现状总建筑面积约为213万平方米，改造成本约为247.78亿元（如实际改造成本超过该数额，实施主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积）；前期费用为1879.42万元，应由实施主体归垫；复建安置资金约为198.04亿元，依照相关规定纳入监管。项目改造按“整体实施改造，一次性搬迁”的原则实施建设。
上述批复文件显示，项目实施方案自批复之日起三年内需经村民和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过，方可生效实施。去年7月，沙溪村旧改冲刺“八成表决通过率”进入倒计时之际，项目实施方案批后表决时间获批延长一年，签约时间相应延期。也就是说，截至2024年7月底，若签约率不能达到80%，项目实施方案或面临重新报批。
此前，沙溪村所在的广州市番禺区人民政府洛浦街道办事处（以下简称“洛浦街道办”）方面对记者表示，推进沙溪村旧改批后表决期间遭遇了一些难题，主要包括部分霸地建房、违规租赁等非法既得利益者坚决反对旧改；部分村民信心不足，担心烂尾；部分村民因家庭利益分割纠纷问题，迟迟不能表决。7月17日，记者就沙溪村旧改实施方案目前表决通过率情况采访洛浦街道办方面，相关负责人仅表示：“以后续公示为准。”
事实上，沙溪村旧改的推进被资金周转的“乌云”所笼罩。据洛浦街道办披露，今年年初，沙溪村旧改履约保证金存在动用情况，用于补缴旧改合作企业及其关联企业拖欠的村集体物业租金和滞纳金等，后经协调，旧改合作企业将动用的3918万元资金补齐。
7月1日，方圆地产公告广州升龙方圆贷款逾期情况，即广州升龙方圆一笔用于沙溪村旧改项目的10亿元借款部分未能如期偿还，方圆地产为这笔借款提供4亿元担保，目前该笔贷款已获展期一年。工商信息显示，升龙集团、方圆地产目前均被列为被执行人，被执行金额分别约为10.46亿元、1925万元。
升龙集团、方圆地产在《关于引进星河湾集团参与沙溪村更新改造的函》中表示，近年来，因政策调整等非企业因素，尤其是2021年下半年房地产市场下行以来，沙溪村旧改工作受到重大影响，村民对沙溪村更新改造推进产生焦虑，“我们积极寻求对外合作，力求引入资金雄厚、品牌优质的企业参与沙溪村更新改造事业。”
从资金实力（银行存款）、企业品牌、产品质量、广州城中村改造和房地产开发经验等全方面多维度考量，升龙集团、方圆地产决定引入星河湾共同推进沙溪村全面改造项目。今年7月，上述主体达成合作协议，星河湾将绝对控股广州升龙方圆。根据政策法规，引入新的合作企业需经沙溪村表决同意后，报区政府部门审批。
“豪宅光环”背后
距离沙溪村不远处，一度号称“广州第一豪宅”的星河湾半岛是星河湾的开山之作。此后数年，星河湾将其豪宅模式复制到上海、北京等地。在业内，星河湾董事长黄文仔被称为“豪宅教父”。2018年后，旧改成为星河湾的扩张抓手。
星河湾官网显示，广州黄埔区萝峰旧村改造项目（以下简称“萝峰项目”）是公司参与的首个城市更新项目，改造总用地面积约79.44公顷，建筑面积约236万平方米。今年6月，萝峰项目完成第一批次共3541套回迁房的摇珠分房工作。根据公开资料，萝峰项目是黄埔区获批广东省“三旧”改造改革创新试点后批复的第一个旧村改造项目，项目实施方案于2019年3月获批复，并引入星河湾参与合作改造。黄文仔曾表示：“我相信，新萝峰必将成为广州乃至全国城市更新的标杆。”
萝峰项目之后，星河湾在广州先后拿下番禺区塘步东村、西一村等四个旧村改造项目，以及黄埔区的贤江村项目。不过，除了萝峰项目，星河湾其他广州旧改项目在近年鲜少传出动静。
记者注意到，有网友于今年5月在地方政府领导留言板提问关于贤江村旧改进展情况，以及临迁费欠发问题。7月11日，广州市黄埔区人民政府作出答复称，贤江村旧改实施方案已于2024年1月13日获得区政府批复，目前正积极完成容缺资料的补充工作，旧改项目持续推进中。“今年以来，街道四次组织各方召开协调会议，督促星河湾解决临迁费问题。关于开发商是否退出的问题，目前贤江社区并未与星河湾解除合作关系。下一步，街道将持续跟进贤江社区旧改项目进程及临迁费发放情况。”
部分旧改项目进展迟滞之际，升龙集团、方圆地产所言那个将“提供巨额资金”参与沙溪村更新改造的星河湾，其真实境况究竟如何？
“星河湾正处于新长征中最艰难的阶段。”黄文仔在2024年新年讲话中如此表示。他进一步补充称，在这个房地产行业的寒冬，星河湾要点燃“三把大火”。在新阶段，“星河湾过去的成绩必须全部清零。”
年报显示，星河湾的房地产开发经营业务以高端改善型住宅的精装大平层为主，定位于高净值人群。在开发建设上，以小盘滚动开发为经营模式，保证稳健持续发展。同时，以代建、品牌输出等方式，参与部分轻资产运作项目，包括合作开发、品牌输出等模式。
星河湾在年报中表示，区别于房地产行业中高周转、高负债的刚需住宅，公司自成立以来始终坚持打造高品质人居住宅。“公司始终能稳定地推出优质的产品获取市场信心，依靠良好的销售业绩和稳健的财务运作度过市场寒冬，星河湾的产品和财务状况经得起时代的考验。”不过，星河湾近两年的房地产销售收入已不足百亿规模。
2021—2023年，星河湾营收分别为133.07亿元、79.93亿元、98.29亿元，对应期间内房地产销售收入分别为126.97亿元、74.92亿元、90.67亿元，占比均在90%以上，但该业务毛利率从47.64%持续降至33.37%。星河湾在2023年年报中表示，房地产市场行情下行导致房地产销售整体毛利率下降。2023年，星河湾的净利润从2022年的约9.57亿元下降至约1.75亿元。
截至2023年年末，星河湾持有货币资金约58.06亿元，合并报表范围内有息债务余额为154.46亿元（非合并口径的有息负债为45.04亿元），其中，在6个月以内到期的债务为4.24亿元，超过一年的债务金额为144.7亿元；短期借款为500万元，一年内到期的非流动负债为10.11亿元，应付债券为2.34亿元。
