每经评论员 薛晖
近一段时间，不断有城市的“住房和城乡建设局”（以下简称住建局）更名为“住房和城市更新局”（以下简称住更局）。先是武汉，然后有湖北仙桃、恩施以及辽宁新民市（沈阳市代管的县级市）等。
仔细观察不难发现，住建局更名住更局背后，蕴藏着新商机和新希望。
未来一段时期，中国的房地产市场将出现明显分化。一方面，一线和新一线城市的市场将继续保持吸引力。这些城市的房地产开发将以改善型为主，房屋总价高，溢价高。北京、上海、广州、成都豪宅盘的一次次“日光”，就证明改善型居住需求仍很大，这些市场会吸引优质房企进入。而另一方面，部分城市的房地产市场机会将主要来自城市更新，告别之前的大拆大建时代。
那么，住更局时代的房企怎么活下去？有人算过账，截至2022年底，我国城镇既有房屋中，约有20%建成超过30年；到2040年前后，这个比例会达到80%。房龄超过30年，基本上就需要更新修缮。这又是一个十万亿级的市场。
有人会说，人家欧洲的房子，几百年的都在住人，为什么我们的房子三四十年就要大修？原因是，现代建筑不像中世纪的欧洲，彼时建筑只有砖石，不会老化。现代建筑的材料是钢筋水泥，钢筋的使用年限要比砖石短。而且，现代建筑还有电梯、空调、网线、管线，这些设备不但会老化，还会过时，需要更新换代。而设施的更新换代，也需要建筑作适当调整。可以说，现代建筑像一台复杂的机器，它越时髦越先进越舒适，寿命就越短，越需要不断更新换代。
就像现在许多家庭过个十几年就要重新装修一样，并不是原来的装修不能住了，也不是家具不能用了，而是生活需要更新升级。
因此，房子不必推倒重建，但需要更新，甚至调整结构。这个市场并不比之前新建房子的市场容量小。由于存量房越来越多，这个更新市场也会越来越大。
目前，政府推动的老旧小区更新在许多城市开展，主要有两大模式。一种是政府出资，将老旧房屋外部粉刷一新。这种比较简单，相当于日常的市容维护。另一种是政府与业主共同出资，除了将老旧房屋外部美化之外，还要加装电梯、加高楼层、增加面积、调整内部结构、重修小区路面和公共景观等。
无论哪种模式，老旧小区更新，都会拉动下游产业链。即便是简单地将房子粉刷一遍，许多家庭也会掏钱重新装修室内、更换家具。这样的举措，同样可以拉动内需。今天一些家庭重新装修和更新家具要花费几十万元甚至上百万元。这就是十多年前一线城市一套房子的全款。
从这个角度来讲，住更局工作开展得好，将能够起到拉动经济的作用。而房企，也必将从中再分一杯羹。
