证券时报记者 张艳芬 谢忠翔
2024年开年以来，金融支持地产的政策不断加码升级。
1月，地产融资协调机制出台并在各地落地见效，当前已有超9000亿元通过审批；4月，中央政治局会议明确提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”；5月，央行发布“517新政”，力度空前，被称为史上最宽松的房贷政策。目前，上海、广州、深圳等多个城市已密集发布跟进政策。
总体来看，上述政策均要求银行业从供需两端支持房地产行业发展。值得注意的是，从供给端观察，银行响应保交付、去库存的政策支持房企融资，在“应贷尽贷”下也逐渐形成更为理性、细致的房贷投放策略；从需求端观察，首付比例、房贷利率的下调，有利于居民房贷成本的下降，对银行应对客户提前还款也有一定抵补作用，但银行仍需直面如何平衡息差下行的问题。
政策组合拳力度空前
5月17日金融监管部门加大住房金融政策支持力度后，全国多省份迅速响应。值得一提的是，上海、广州和深圳的个人房贷首付比例及房贷利率下限均创下历史新低。
具体来看，央行、国家金融监管总局出台的最新政策，调整了个人住房贷款最低首付款比例，首套和二套住房商业性贷款最低首付款比例分别下调至15%、25%；同时，取消了全国首套房和二套房个人商业贷款利率政策下限。
随后，广东19个地市以及湖北、云南、山西、甘肃、河北、陕西、宁夏、广西、重庆等省（区、市）宣布取消当地首套房和二套房贷款利率下限。近日，上海、广州和深圳等一线城市也宣布跟进，纷纷出台重磅楼市政策。
从房贷利率调整的幅度来看，各地各异，体现了楼市新政中强调的因城施策原则。
例如，广州此轮“松绑”在一线城市中力度最大，现行楼市政策也为一线城市中最为宽松的，首付比例执行最低标准（即首套15%、二套25%）并取消利率下限；上海首套房贷款利率下限调整为不低于LPR（贷款市场报价利率）减45个基点，最低首付款比例调整为不低于20%；深圳的首套房个人住房贷款利率下限，也调整至LPR减45个基点。
金融支持房地产企业融资也已落地见效。从银行对房地产企业的投放看，2024年以来，地产信贷已实现了“超额投放”。根据国家金融监管总局披露，截至一季度末，房地产开发贷款展期余额同比增长147%。此外，根据央行数据，一季度房地产开发贷净投放达到8800亿元，远高于2023年全年净投放的1900亿元。近几年，房地产开发贷款占比一直在压降，从2019年末的7.33%下降至2023年末的5.42%,但是今年一季度出现“上翘”，达到了5.57%。
房地产信贷数据的增长，得益于房地产融资协调机制的推进。
根据国家金融监管总局披露，截至5月16日，全国297个地级及以上城市已经建立了融资协调机制，“白名单”项目贷款审批金额已达到9350亿元。
银行稳定息差有压力
“517新政”提出“不设按揭利率下限”，将首付比例降至历史新低，完全打开了贷款利率下限。
房贷利率与首付比例的调整，有利于加快居民释放购买力需求。同时，值得注意的是，房地产贷款利率的持续调整，也对银行净息差和经营利润带来一定的压力，后续银行如何平衡息差，成为资产负债管理的重要课题。
从个人住房贷款规模看，5年前个人住房贷款占据贷款投向的比重几近两成，此后不断下降，但当前仍然占据不低于15%的比重。尽管如此，个人住房贷款的总量还是维持增量状态，是资产端收益率较高的重要优质资产。可以预见，房贷降息是后续影响银行净息差的重要因素。
回溯来看，银行房贷利率自2021年10月达到最高点后，至今已下降了200多个基点。2023年末，银行业的息差已经跌破1.7%，降至1.69%。如何稳定息差，已成为银行业的共性挑战。
近年来，银行业息差持续收窄，源于资产端和负债端的收益并不是同步调整，尤其是资产端的收益下滑较快。自2019年8月LPR改革以来，银行业经历了多次LPR下调，新投放的贷款收益率和存量贷款重定价，导致资产端收益率不断下降。
为了减缓息差收窄，两年前不少银行就已主动调整负债结构和定价策略，持续性地对长期限、高成本负债进行管理，以抵补资产端收益率的下行。同时，2023年以来存款利率下降了50―60个基点，为贷款利率的下降创造了空间。不过，正如某家区域银行的高管所言，经过两三年时间，随着存款市场竞争的日益激烈，单方面地压降、控制付息成本，以期控制息差收窄的速度，这一边际效应正在逐步递减。
“当前，银行确实面临着‘既想拓展份额又难以降低利率’的两难抉择。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商业银行的房贷业务确实面临着压力。在资产荒背景下，众多银行争抢房贷这类优质资产，居民则主要考虑哪家银行贷款利率低，银行不得不通过降息等手段争取客户。事实上，这是把“双刃剑”，降息将进一步压低银行利润，同时在房贷不良率有所攀升的情况下，损失存在扩大的可能。
“房贷利率下行给银行带来的压力，既包括提前还贷带来的优质资产缩量，也包括资产端利率下行带来的利差收窄。”国家金融与发展实验室特聘研究员任涛建议，在这种环境下，商业银行一方面应抓住贷款利率下行的机会，积极拓宽增量贷款需求带来的投放机遇，以弥补价格下行带来的压力；另一方面则要通过优化资产负债管理和综合服务策略，把留住按揭客户而非简单留住按揭类资产作为首要和长远任务，积极挖掘按揭类客户在财富管理等其它业务上的潜力。
此外，任涛还表示，在这个过程中，政策部门也要有所作为，既要避免银行业之间形成恶性竞争，放大利率下行给银行业带来的压力，也要在负债端形成更有力的引导，呵护并稳定银行业的息差空间。
“房地产业是国民经济的支柱行业，目前面临发展困难，行业自身存在较大风险也对经济金融发展带来较大风险。”中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏表示，银行业按照市场化法治化原则支持房地产行业，有助于缓解房地产企业的资金压力，稳定居民对房地产的价格预期。短期来看，这虽然对银行净息差造成压力，但推动房地产行业风险有效化解有助于稳定经济增长和风险防范，长远看有助于银行持续经营和净息差稳定。
华创证券发布的研报则认为，多地下调房贷利率下限，预计息差降幅有限。该研报测算，综合考虑2月份5年期LPR下调25BP以及假设此次按揭贷款利率平均继续下降25BP，对2024年和2025年上市银行的息差影响分别为-1.2BP、-2.9BP，降幅相对较小。“此次住房金融支持政策能够有效提振房市销售，则对银行业的资产质量为正向贡献，维持高质量可持续发展。”该研报表示。
房地产投放策略有讲究
在下行周期对房地产进行信贷投放，无疑令银行的资产质量成为投资者关注的焦点。根据2023年年报数据，多家上市银行的对公房地产不良率在4.5%高位。因此，当前商业银行的房地产投放已更趋理性。
“根据每年初的信贷投放策略，房地产投放在‘维持类’这一档次。”5月8日，上海农商银行首席风险官朱卫在该行举行的2023年业绩说明会上称，近两年虽然监管部门已不再聚焦房地产集中度考核，但是该行根据自身的既定计划，有序压缩了房地产投资占比，希望将更多信贷资源投放到制造业、科创等领域。
在房地产企业贷款的具体投放方面，上海农商银行采取主动管理的策略，分层、分类地去推房地产项目，包括重点支持政府的保障型项目，支持农民集中建房、住房项目；支持一般商品房的开发贷项目；支持工业类、科研类、仓储或者服务于制造业的经营稳定项目等。对于商办项目，尤其是对于建设阶段的商办项目，上海农商银行则谨慎参与。
当然，在个人住房按揭贷款这一优质资产上面，上海农商银行表示积极投放，2024年该行的策略是与头部中介建立良好的合作关系，尽可能提升一手楼盘的覆盖率。
邮储银行零售业务总监梁世栋在该行2023年业绩说明会上表示，展望2024年，整个房地产行业还是处于一个调整期，但该行相信相关政策出台后，效果会逐步显现。在房地产行业调整的背景下，按揭业务的风险控制策略显得更为重要。当前，邮储银行按揭贷款的95%，为首套房。
建设银行的资产配置策略，则体现为调整资产结构，即通过压缩低收益资产占比、加强零售信贷布局等措施优化资产结构，以延缓息差下降趋势。2023年，该行贷款和金融投资等核心资产占比提升0.3个百分点；同时，该行加强零售信贷生态建设，巩固零售信贷的大行地位，个人住房贷款新投放量也居前。
