来源:拾遗地

绿城,地王专业户  第1张

  文/十一弟

  最近,十一弟留意到一个很有意思的新闻——

  黄金价格持续飙涨,金店反倒扛不住了,纷纷倒闭关门。

  这似乎是个市场悖论,但其中的道理,却很浅显——

  金店算是二道贩子,把黄金批发进来,加工以后零售,赚的是手工费和差价。

  黄金价格涨得停不下来,买的人越来越少,金店就很难撑下去了。

  市场的驱动力,不在于资产价格,而取决于真实需求与购买力。

  黄金的市场悖论,也投射到了房地产,尤其是土地市场。

  这两年,尽管楼市一直很冷清,但地价越拍越贵,地王越拍越多。

  从去年开始,很多大城市陆续取消了土拍限价。

  摘掉了紧箍咒,有些财大气粗的开发商,彻底放飞了自我。

  到上个月,百强房企榜单上,拿地支出最高的是保利,花掉了345亿买地。

  保利是带头大哥,跟它的销售规模匹配上,拿地力度相对也大。

  今年前九个月,保利的销售规模2417亿,比去年下滑了将近三成。

  去年同期,保利在土地市场上花掉了618亿。

  也就是说,保利在今年的拿地开支,砍掉了四成以上,大幅收缩。

  今年的房企拿地榜单上,一直排在保利后面的,就是绿城。

  到上个月,绿城已经在土地市场砸了326亿,跟保利相差无几。

  今年前九个月,绿城对外宣称销售规模已达1872亿,行业排名第三,仅次于保利和中海。

  但其中有717亿销售额来自代建项目,与拿地挂钩的自投项目销售额,大概1155亿。

  在百强房企销售榜单上,绿城只能排在行业第七。

  跟去年相比,绿城在今年的拿地力度,同样有所收缩,这与房企整体低迷的拿地氛围契合。

  不过,强者从来不抱怨环境。

  在一些核心城市,相较于其他房企,绿城明显更激进、凶猛。

  昨天,杭州上城区江湾新城板块挂牌了一块地。

  拍卖现场,吸引了绿城、滨江、华润、保利、越秀、建杭置业、中海等几家开发商报名争夺。

  历经两个多小时、77轮厮杀之后,这块地被绿城摘牌抢下,总价逾34亿,溢价率接近29%。

  折算下来,楼面地价超过了5万/平米,一举成为杭州新的单价地王。

  杭州土地市场的单价纪录,已经尘封了八年之久。

  2016年,绿城拍下了位于杭州下城区的凤起潮鸣地块,溢价一倍以上,折合楼面价4.5万/平米。

  时隔八年,绿城再度刷新了杭州的单价地王。

  十一弟粗略算了下,今年以来,这至少是绿城第四次拍下地王了。

  在此之前,它已经在苏州、上海接连拍下了几块地王。

  今年三月份,苏州首场土地拍卖。

  绿城以总价8亿出头,拍下了位于高新区的狮山地块。

  溢价率42%,折合楼面价4.5万/平米,刷新了区域内的单价纪录。

  同一个月,绿城又拍下了位于苏州工业园区的双湖地块,总价将近31亿。

  溢价率18%,折合楼面价6.5万/平米。

  这不仅是苏州市的单价地王,还是整个江苏省的单价地王。

  更让人惊掉下巴的,是在上海土地市场。

  今年八月份,绿城以总价48亿,拍下了位于徐汇滨江的原小米上海总部地块。

  溢价了三成,成交楼面价超过13万/平米。

  它不仅刷新了上海土拍的单价纪录,更是一举成为了全国的单价地王。

  光是苏州、上海、杭州这四块地王,绿城在今年就已经砸进去了121亿。

  到处拍地王,就像从山上滚雪球,体积越来越大,势能越来越猛,根本停不下来。

  看似很危险,其实一点都不安全。

  绿城的管理层,只怕是对巴菲特的名言烂熟于心——

  在别人贪婪时你要恐惧,在别人恐惧时你要贪婪。

  不管对手出多少钱,我都照跟,而且永远只贵一口价。

  一口气吃下几块地王,绿城的资金压力也很大。

  为了解套这些地王,它选择撬动杠杆,引入金融机构——

  信托。

  过去几年里,这是绿城在密集拍下高价地时,最依赖的融资渠道。

  位于苏州的狮山地王,绿城将其开发成了“逸庐”,今年九月底刚刚开盘入市。

  在开盘之前,信托资金就已经到位了。

  十一弟查了下,绿城仅持有逸庐项目66%的股权,剩下34%的股权,由上海信托持有。

  位于苏州的双湖地王,绿城将其开发成了“玫瑰园”,马上也要开盘了。

  绿城对玫瑰园项目的持股比例,还不到51%,剩下超过49%的股权,由陕国投信托持有。

  这是最典型的明股实债,出于分摊资金压力,绿城为地王项目引入的融资杠杆。

  从前房企疯狂扩张、高歌猛进的那些年,他们与信托机构打配合,把明股实债的融资套路,发挥到了极致。

  现在,像从前那样大胆、激进的开发商,已经寥寥无几了。

  在这些地王项目上,同样的配方、熟悉的味道,绿城对此得心应手,甘之如饴。

  它手里拿着旧地图,依然找到了新大陆。

  从本质上来说,跟开金店一样,开发商也属于二道贩子——

  把土地买过来,开发建设盖房子,然后出售给买家。

  土地就像黄金,不管价格高低贵贱,最后能否解套,取决于真实需求和购买力。

  也就是买家兜里还有没有钱,对房地产还有没有心理预期。

  绿城拍下的这几块地王,楼面价最低的4.5万/平米,最贵的13万/平米。

  未来入市的新房单价,少则卖到六七万,多则卖到十几万,全是盯着有钱人的口袋。

  地王,绝对不坑穷人,专门收割富人。

  接下来,全靠身上揣着几千万的有钱人,排队抢房、接盘解套了。