来源:中国经营网

  本报记者 陈婷 赵毅 广州报道

旧改十年成本超300亿  合生创展如何应对“康鹭之变”? 第1张

  一条仅能容一辆小汽车通行的马路,在广州“制衣村”隔出两个世界,一边是挖掘机紧张作业的拆迁现场,一边是寻找客户的制衣厂家。同一时空下,正在演绎两种不同的忙碌景象。

旧改十年成本超300亿  合生创展如何应对“康鹭之变”? 第2张

  这里是位于广州市海珠区中部的康乐村和鹭江村,自上世纪90年代以来,这个以纺织业闻名的区域逐渐发展成为一个繁荣的制衣中心,形成广州独特的“制衣村”,人口密度极高。2023年,“凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目”(以下简称“康鹭片区旧改”)纳入广州2023年度计划。近日,这一项目实施方案获表决通过,改造加速铺开。

  康鹭片区旧改体量之大,有着“巨无霸旧改项目”的称号。实施方案显示,该项目改造范围总用地面积为110.25公顷,规划计容总建筑面积377.98万平方米,预计用10年时间、按四期分期实施,改造成本为304.65亿元。这是近年来广州投资总额最大的旧改项目,实施主体为合生创展(0754.HK)。

  合生创展在业内有“隐形地主”之称,其极少现身于公开招拍挂市场,但依靠早期“囤地”和参与旧改,合生创展在广州有不少开发项目,其中近半布局在海珠区。不过,由合生创展负责实施的海珠区前进路旧改项目现已超过10年未完工。

  对于康鹭片区旧改下一步工作开展及资金使用等,《中国经营报》记者致函合生创展方面,但截至发稿未获回应。广州市海珠区委宣传部方面就相关问题答复记者称:“以政府官网发布的信息为准。”

  “制衣村”更新改造倒计时

  “诚寻客户!牛仔衬衣、小香风、女装全品类”“诚寻客户!针织套装、连衣裙,长期合作!”……在一家手机维修店门口,两块写着粉笔字的小黑板在一堆LED广告牌中格外显眼,只要有人靠近驻足,小黑板的“主人”便会从街对面跑来,上前攀谈。

  这是制衣厂家的“自制广告牌”,在康乐村和鹭江村沿街随处可见,这里的一切仿佛都可以为“制衣”服务,除了摆放在地的小黑板,居民楼外墙、小食店和照相馆门头上都贴着制衣相关广告。横跨河涌的小桥上,厂家手拿布料当街寻找客户,若能初步达成共识,双方便会一同前往巷子里的工厂进行实地考察。

  记者近日走访康乐村、鹭江村了解到,这里的制衣产业活动依然活跃,但一片忙碌背后,康鹭片区旧改正在紧锣密鼓地进行。

  5月24日,广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社(康鹭片区旧改的改造主体,以下简称“凤和经济联合社”)公告康鹭片区旧改实施方案的表决结果。公告显示,5月21—23日,凤和经济联合社召开康乐村、鹭江村13个经济社全体股民大会,就广州市海珠区住房和建设局2024年5月13日批复的《广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目实施方案》(以下简称《实施方案》)全部内容及条款进行表决,最终以92.27%的同意率表决通过。

  据“凤和更新改造”微信公众号披露,康鹭片区旧改位于中大国际创新生态谷核心区域,北至新港西路,毗邻中山大学,南临新滘西路,东至广州大道南,西至瑞康路,片区范围内有地铁8号线、10号线(在建)、11号线(在建)经过,设有鹭江站、中大南门站、五凤站(在建)、逸景路站(在建)。

  广州市海珠区凤阳街道商会相关负责人曾公开表示,康鹭片区长期存在建筑密集、空气不流通、电线乱拉挂等情况,握手楼比比皆是,消防车难以进入。“由于空间狭窄黑暗,导致这里做不了大产业,基本都是小作坊,产业工人流动性大,产业业态不稳定。康鹭片区的更新改造将为中大纺织商圈高质量发展带来新机遇。按照更新规划,中大纺织商圈将延续纺织时尚产业优势和经济活力,构建更为安全、有序、健康的生产经营环境,有效推动商圈从传统商品交易市场向国际时尚中心转型。”

  康鹭片区旧改涉及康乐村、鹭江村两个自然村。其中康乐村改造范围用地面积60.83公顷,鹭江村改造范围用地面积49.35公顷。现状总建筑面积约330万平方米,户籍人口6914人,常住人口约13万人,人口密度达到11.96万人/平方公里。2018年11月,凤和经济联合社及属下康乐村、鹭江村各经济社征求全体组织成员的改造意愿,表决同意率97.19%;2021年1月,经表决同意,合生创展被选定为康鹭片区旧改正式合作企业。

  去年年底,康鹭片区旧改开始加速推进。据“凤和更新改造”微信公众号披露,2023年11月30日,该项目启动首期复建安置区集体物业清退工作;2023年12月31日,康鹭片区旧改正式实现“首拆”,康乐中约南新街涌边一巷两栋楼房被拆除。今年4月28日,项目首期复建安置区拆卸工作完成。

  记者近日走访康鹭片区看到,部分街边商铺已关门停业,被围挡遮掩,写上“拆”字。路边有工人正在拆除电线,路的出入口设置路障,限制通行。

  “信达系”两年前介入

  根据广州市规划和自然资源局官网公布的《广州市城市更新专项规划(2021—2035年)》及《广州市城中村改造专项规划(2021—2035年)》,康鹭片区旧改将在2021—2035年推进。目前,康鹭片区旧改拆迁安置补偿方案正在进行征询意见公示,截止日期为2024年6月15日。

  康鹭片区的现状并非一朝一夕的偶然,因此,推进旧改并非易事。记者注意到,根据《实施方案》,项目《实施方案》批复后3年内未达到补偿安置协议签约要求的,项目《实施方案》应当重新报批。然而,补偿安置协议往往涉及错综复杂的利益,其中,村民是否认可实施主体的信用是重要的影响因素之一。“主要是怕烂尾。”有村民表示。

  《实施方案》显示,康鹭片区旧改采取全面改造方式,以凤和经济联合社为改造主体;以合作改造模式实施更新改造,由合生创展作为实施主体,负责具体的实施工作。改造成本304.65亿元(含融资地块预估土地使用权出让金60.93亿元),如实际改造成本超出304.65亿元,由实施主体自行承担超出部分的资金,政府不再安排融资面积。其中,复建安置资金总额243.54亿元,实施主体应按照相关规定筹集改造资金,并纳入政府监管。

  改造建设时序方面,康鹭片区旧改按四期分期实施,每一期改造中,复建安置房、配套基础设施和公共服务设施应先于融资区完成建设。每一片(期)签订补偿安置协议达到该片(期)被拆迁安置的村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数80%以上后,可按该片(期)实施计划启动房屋拆除及后续相关工作。

  截至目前,合生创展资金筹集进展如何、已投入多少资金?记者就此联系采访合生创展方面,但未能获得答复。

  记者了解到,负责康鹭片区旧改的主体公司为广州市天塱投资有限公司,其由广州悦庆投资有限公司(以下简称“广州悦庆”)100%持股,广州悦庆由广州悦达投资有限公司(合生创展关联公司)持股85%。2022年2月,海南建信投资有限公司(以下简称“海南建信”)进入广州悦庆,持股15%。经过股权穿透,海南建信为中国信达(1359.HK)旗下公司。“信达系”的介入是否能为康鹭片区旧改背书?尚待观察。

  近年来,合生创展被市场贴上“高溢价、多囤地、慢周转”等标签。仅在广州,合生创展目前已介入10余个旧改项目,但多数进展缓慢。

  年报显示,截至2023年年末,合生创展在海珠区的前进路项目、TIT项目(科贸园)无完工面积,两个项目总面积分别约20.89万平方米、90.47万平方米。据悉,这两个项目已滞缓超10年。此前,合生创展预计前进路项目2026年可完工20.89万平方米,TIT项目2024年、2025年的完工面积分别为24.93万平方米、65.54万平方米。

  值得注意的是,去年3月召开的投资者会议上,合生创展方面透露,前进路项目、TIT项目及康鹭片区旧改的预计货值分别在120亿元、500亿元、900亿元以上。只不过,尚难完工的项目距离销售额兑现仍任重道远。

  2023年年报显示,合生创展营收同比增长26%至342.92亿港元,毛利同比增长15%至94.96亿港元,核心利润同比增长114%至23.14亿港元。截至2023年年末,合生创展总资产约2886.94亿港元,现金及银行结余约153.68亿港元,债务总额约868.55亿港元,资本负债率为71%。2023年,合生创展累计合约销售额约325.83亿元。今年前4个月,公司合约销售额约54.04亿元,物业合约销售平均售价为26964元/平方米。